Betahuis
Wilhelminaplein 25
Postbus 528
6400 AM Heerlen
tel. (045) 571 39 39

Van Nelle Ontwerpfabriek
Van Nelleweg 10033
Postbus 13033
3004 HA Rotterdam
tel. (010) 750 35 85

's Hertogenbosch
Europalaan 2
5232 BC 's-Hertogenbosch
tel. (073) 20 70 300

info@bremenba.nl

Informatiebulletin

terug

Twee keer per jaar -in het voorjaar en in het najaar- verschijnt ons informatiebulletin.


De ontwikkelingen bij Bremen Bouwadviseurs zijn via onze Informatiebulletins te volgen.
Als u een exemplaar wilt ontvangen, kunt u dat aanvragen via info@bremenba.nl.

Informatiebulletin 28

Ondersteuning voor de afdeling Huisvesting

De Stichting Pameijer Gehandicaptenzorg en de Stichting Pameijer Sociale Psychiatrie in Rotterdam hebben diverse eigendomspanden en huren ook woningen van een woningbouwcorporatie. De afdeling Huisvesting van Pameijer zorgt onder meer voor planmatig onderhoud en eventuele verbouwingen aan de eigendomswoningen. Verder onderhoudt de afdeling de contacten met de corporatie over het aanwenden, onderhouden en afstoten van de panden. Bremen Bouwadviseurs ondersteunt de afdeling bij alle werkzaamheden. ‘We leveren denkkracht, organisatietalent en uitvoeringsondersteuning. De taken van de afdelingen zijn immers sterk verzwaard door de scheiding van zorg en wonen’, aldus projectleider Piet de Gier

Meer informatie:

ing. Antoine Scheepers
+31 (0)6 129 653 91
antoine.scheepers@bremenba.nl


Zorginstellingen en Vastgoed

De Nederlandse bevolking vergrijst; de groep 80-plussers neemt vanaf 2025 elk jaar toe met 3,75% (bron: cbs 2013). Vooruitlopend op dit soort ontwikkelingen wordt van zorginstellingen het nodige gevraagd. De recente hervormingen in de awbz bepalen de richting van de veranderingen: het scheiden van wonen en zorg, de invoering van het nhc-tarief en extramuralisering. Zorginstellingen krijgen te maken met de risico’s van onderbezetting, leegstand en concurrentie. Deze risico’s hebben direct gevolgen voor de financiering van het vastgoed van de instellingen. Een gedegen vastgoedstrategie, waarin verschillende scenario’s zijn opgenomen, is meer dan wenselijk, zodat duidelijk wordt hoe de nieuwe beleidsregels in het voordeel kunnen werken van het huidige vastgoed. Bremen Bouwadviseurs heeft scenario’s ontwikkeld waarmee instellingsbesturen hun vastgoedstrategie kunnen richten aan de hand van gedegen analyses per pand en van de portefeuille als geheel.


Toezicht op de bouw van scholen

In Krimpen aan den IJssel houdt Bremen Bouwadviseurs in opdracht van hevo toezicht op de bouw van het nieuwe Krimpenerwaardcollege. Het schoolgebouw met sportaccommodatie is een ontwerp van dp6 Architectuurstudio. Er is geïnvesteerd in duurzaamheid en kwaliteit. In Son en Breugel houdt het bureau toezicht op de nieuwbouw van twee brede scholen: De Bloktempel en De Stokland van de Stichting Katholiek en Protestants onderwijs. Aan de Viandenlaan in Breda verrijst een nieuw schoolgebouw. Hier gaat het om een Brede School met sportzaal, waar twee basisscholen en een kinderdagverblijf gehuisvest worden. Hier houdt Bremen Bouwadviseurs in opdracht van de gemeente Breda toezicht op de bouw.


Art’Otel Amsterdam

Het monumentale kantoorpand van Lloyd’s in Amsterdam is in 2012 verbouwd tot design hotel met een expositieruimte en loungecafé op de begane grond. De vloerdikte van de etages was echter beperkt en dat bleek te leiden tot contacten luchtgeluid in de hotelkamers. afl, onderdeel van Bremen Bouwadviseurs, voerde metingen uit en adviseerde over oplossingen voor interne geluidswering en zorgde voor begeleiding van de uitvoering. Daarnaast leverden de luchtbehandelings- en koelingsinstallaties geluidshinder op voor de omgeving en trillingshinder in de hotelkamers. afl bedacht een compacte, zeer betaalbare én afdoende oplossing waar Art’Otel bijzonder blij mee is. Er werden gedimensioneerd trillingsdempers onder de installaties geplaatst. Inmiddels is afl ook betrokken bij de nieuwbouw van Art’Otel Keulen.


breeam-expert

Er zijn verschillende methodes om duurzaamheidsaspecten van gebouwen te meten. Bremen Bouwadviseurs werkte al met gpr-gebouw en voegt daar nu breeam-nl aan toe. De toegevoegde waarde van het breeam-keurmerk is dat er bij de beoordeling van de duurzaamheid onder meer gekeken wordt naar management, waaronder afvalscheiding, energieverbruik, hergebruik van materialen maar ook reisinformatie aan medewerkers zodat zij duurzamer gaan reizen.


Schoolbesturen krijgen minder geld en meer taken

Vanaf 1 januari 2015 zijn gemeenten niet langer verantwoordelijk voor het buitenonderhoud en aanpassingen aan schoolgebouwen voor het primair onderwijs. Schoolbesturen moeten met minder geld zelf het onderhoud aan de panden regelen. Echter: tot de datum waarop de wetswijziging door de Tweede Kamer wordt aangenomen, moeten aanvragen voor buitenonderhoud en aanpassingen aan schoolgebouwen nog ingediend worden bij de gemeente. Hoog tijd dus voor schoolbesturen om zelf een goed overzicht te krijgen over de toestand van hun gebouwen, zodat zij onderhoud en kosten voor de komende jaren kunnen plannen. Op dit terrein heeft Bremen Bouwadviseurs specialisten in huis.

MOSALIRA STICHTING VOOR LEREN, ONDERWIJS EN OPVOEDING

heeft 23 scholen en 7 gymzalen in Maastricht. Aan de hand van een 0-meting bij al hun panden heeft Bremen Bouwadviseurs een onderhoudsplanning met bijbehorende kostenraming opgesteld. Bij de inspectie is niet alleen kwalitatief geïnventariseerd, maar ook kwantitatief. De afdeling facilitaire zaken beschikt nu over een up to date, gratis meegeleverd onderhoudsprogramma waarin vastligt wanneer welk onderhoud gepleegd moet worden en hoeveel geld daarvoor gereserveerd moet worden. Bremen Bouwadviseurs heeft de afgelopen decennia veel ervaring opgebouwd op het gebied van onderhoudsplannen en begeleidt ook de aanbesteding en de uitvoering van het werk.


Ketensamenwerking: tijd voor een paradigmaverandering!

Ketensamenwerking wordt gezien als hét antwoord op de behoefte aan kostenreductie, bewaking van de planning en kwaliteitsverhoging. Desondanks wordt het nog weinig toegepast! In een tijd waarin méér moet gebeuren tegen mínder kosten en veel bedrijven zeggen open te staan voor innovatieve werkmethoden zou je juist verwachten dat deze werkmethode een vlucht zou nemen. Waarom gebeurt dat nog niet echt?

Slim en logisch

Wat is er in theorie slimmer dan een ononderbroken keten van alle partijen die betrokken zijn bij de realisatie van een project? Iedere partij doet waar hij goed in is en krijgt de ruimte om de optimale prijs-kwaliteitverhouding te realiseren. Bremen Bouwadviseurs pleit er al jaren voor om ketensamenwerking toe te passen door een sterke regiefunctie toe te voegen.

Heeft de aannemer zichzelf overbodig gemaakt?

Wanneer je zo’n 25 jaar geleden een aannemer opdracht gaf om een gebouw neer te zetten dan kwam hij met zijn eigen heibedrijf, betontimmerlieden, metselaars, afbouwtimmerlieden, noem het maar op. Het enige wat werd uitbesteed waren bijvoorbeeld dakdekkerswerkzaamheden en glas- en schilderwerken. Als je nu eenzelfde opdracht geeft, krijg je bijna geen eigen werknemers meer van de aannemers; heel veel werkzaamheden zijn uitbesteed aan onderaannemers en soms zijn zelfs de uitvoerders ingehuurd of zzp’er. Veel expertise is hierdoor verloren gegaan en terechtgekomen bij de onderaannemers. Dat aannemers daardoor overbodig zijn geworden is te veel gezegd, maar er is wel ruimte ontstaan voor andere werkmethoden.

Vertrouwen of wantrouwen?

De belangrijkste voorwaarde voor succes van ketensamenwerking is vertrouwen. In de bouw is het echter gebruikelijk om beloftes te doen en die vervolgens niet na te komen. ‘Voor een euro prijsverschil stapt men over naar een ander’, aldus Hans Fiering, directeur van Bremen Bouwadviseurs. ‘De economische wet van het comparatieve voordeel leert echter dat je gebruik moet maken van elkaars talenten en dat alle betrokken partijen daar beter van worden. We hebben gemerkt dat er gemakkelijk minstens 10 tot 20% optimalisatie te halen is door gebruik te maken van kennis en ervaring van gespecialiseerde bedrijven in de keten. Dat kan onder twee voorwaarden: de durf om samen te werken en het inzetten van een professionele ketenregisseur!’

De ketenregisseur en de adviseur

De ketenregisseur managet op een proactieve manier de hele ketensamenwerking. Hij zorgt dat alle actoren, van de kozijnenleveranciers tot de installateur, komen met de beste oplossingen. Vóórdat hij echter aan de slag kan, moeten de kaders worden benoemd vanuit beleid en strategie. Dit is voor Bremen Bouwadviseurs de pilot- of opstartfase die resulteert in een concrete basis voor de ketensamenwerking. In deze fase moeten de kenmerken van het project worden benoemd: begin- en einddatum, budget, programma van eisen, enzovoort. In deze voorfase wordt onderzocht hoe het bouwproject rendabel kan worden, waarbij onder meer naar demografische ontwikkelingen wordt gekeken. Ook dit proces begeleidt Bremen Bouwadviseurs. Een vraag als ‘Kijk eens wat we kunnen met dit complex van 60 oudere eengezinswoningen’ is een strategische vraag voor de adviseur. Hij kijkt naar de manier waarop de hoogste opbrengsten kunnen worden gerealiseerd (huuropbrengsten eventueel in combinatie met eventuele – gedeeltelijke – verkoop, subsidies en dergelijke). Pas als er een concreet kader is, bijvoorbeeld dat van deze 60 woningen de helft wordt gerenoveerd tot minimaal 20 moderne eengezinswoningen en de andere helft wordt verbouwd tot 15 seniorenwoningen en 30 studentenwoningen kunnen de actoren in de ketensamenwerking op zoek naar de optimale prijs-kwaliteitverhouding in kosten. De ketensamenwerking kan op dit gebied heel veel expertise inzetten. De ketenregisseur bewaakt de voortgang van het project, het budget, de kwaliteit, de informatiestromen, de organisatiestructuur, de risico’s en de milieudoelstelling. 


Voorbeeldproject Open Universiteit: het schip besturen

De Open Universiteit verzorgt afstandsonderwijs en dat gebeurt grotendeels vanachter het bureau. Momenteel wordt de kantoorstructuur in drie van de zeven gebouwen op het ou-terrein in Heerlen aangepast. Onderdeel van het pakket is de uitvoering van groot onderhoud aan één gebouw, waarbij aanvullend twee verdiepingen helemaal gestript worden en opnieuw opgebouwd in een open kantoorstructuur. Om de overlast voor de medewerkers te beperken is gekozen voor een zeer korte doorlooptijd: vóór de bouwvak van dit jaar moet alles klaar zijn. Met een dergelijk eisenpakket is ketensamenwerking de meest passende manier om maximaal resultaat tegen minimale kosten en tijdinvestering te bereiken. Bremen Bouwadviseurs fungeert als ketenregisseur en werkt daarbij met een technische omschrijving als uitgangspunt voor offertes in plaats van een gedetailleerd bestek. Danny Wouters: ‘We vragen van de ketenpartners om mee te denken over oplossingen binnen de bouwkundige mogelijkheden. Dat heeft al een aantal interessante ideeën opgeleverd, onder meer op het gebied van akoestiek. 


Van A tot Z…

Hoe gaan we als organisatie (kosten)efficiënt om met bedrijfsruimte? Het begeleiden van trajecten naar aanleiding van deze en aanverwante vragen is de core business van Bremen Bouwadviseurs. Vanaf de eerste gedachteontwikkeling en de afwegingen rond huren, kopen, leasen en dergelijke tot en met de selectie van geschikte panden, de projectcoördinatie, advies op bouwkundig, installatietechnisch en akoestisch/bouwfysisch gebied en toezicht op werkzaamheden rond de realisatie, de inrichting en de verhuizing. Ook de onderhoudsplanning en -begeleiding laten veel eigenaren van vastgoed over aan Bremen Bouwadviseurs.


Serviceconcept vertaald in werkomgeving

Management en medewerkers van Koenen en Co, een veelzijdig financieel adviseur, zagen mogelijkheden om de dienstverlening verder te versterken. ‘De mkb-ondernemer heeft steeds meer behoefte aan een integrale benadering van zijn bedrijfsvoering. Dat betekent dat we ons dienstenpakket hebben verbreed en specialistische kennis intern meer willen delen door samenwerking tussen de disciplines, wisselwerking en kruisbestuiving’, aldus Lars Valkenberg, voorzitter van de maatschap. Die strategische visie werd twee jaar geleden geformuleerd en moest vervolgens een fysieke vertaling krijgen. ‘Met zeven vestigingen verspreid over de hele provincie is het moeilijk om de uitwisseling die ons voor ogen stond, te faciliteren. We besloten daarom onze vestigingen ingrijpend te veranderen.’

Met ondersteuning van een adviseur bereidde een ambassadeursteam uit de hele organisatie de nieuwe werkomgeving op drie locaties voor. Bremen Bouwadviseurs begeleidde het gehele traject van de realisatie. Lars Valkenberg: ‘Je hebt een ervaren vastgoedadviseur nodig die zicht heeft op elk aspect van de huisvesting, van de keuze tussen huren of kopen en de selectie van geschikte panden tot de volledige begeleiding van de verbouwing, de verhuizing en de nazorg. Ons ambassadeursteam bedacht hoe het moest worden en dat heeft gevolgen voor de technische en bouwkundige inrichting. Er moet iemand zijn die die vertaalslag én de realisering begeleidt. Voor ons was het een prima traject dat een aangename, rustige én effectieve werkomgeving heeft opgeleverd. Je ziet nu al dat er meer contact is; er wordt vaker iets ongepland besproken. Dit is wat ons voor ogen stond!’


Laboratoria in aanbouw

Bremen Bouwadviseurs is geregeld betrokken bij de bouw van laboratoria. Momenteel treedt het bureau voor vu Medisch Centrum op als kostenadviseur voor de nieuwbouw van het Imaging Centre en het Diagnostisch Centrum. Voor dsm Nederland is Bremen Bouwadviseurs vanaf de ontwerpfase betrokken bij het lab 6 gebouw op de dsm site in Delft nadat dat eerder gebeurde voor het ahead gebouw op de Chemelot Campus in Geleen.

vumc wil leidend blijven op het gebied van medische beeldvorming. Al haar activiteiten die te maken hebben met beeldvormende technieken worden samengebracht in één nieuw Imaging Center: topzorg en bijbehorend onderzoek in een complex modern gebouw. In het gebouw zullen de vakgroepen Radiologie, Nucleaire Geneeskunde, bv Cyclotron en LaserLab vu samengevoegd worden. Door de grote hoeveelheid beeldvormende apparatuur en de grote verscheidenheid aan gebruikers worden hoge eisen gesteld aan het ontwerp van het gebouw. Het gebouw kan snel worden aangepast voor innovaties. Het inbrengen of vervangen van nieuwe apparatuur is mogelijk zonder overlast voor patiënt en personeel. Senior projectleider Alexander Eppens: ‘De functionaliteit en techniek van de uiteenlopende beeldvormende apparatuur is leidend bij ontwerp en bouw van het Imaging Center. Het wordt als een maatpak opgebouwd. Gezien de complexiteit van dit project, hebben wij Bremen Bouwadviseurs ingeschakeld voor het bouwkostenmanagement. Zij voeren een gedegen, onafhankelijke regie met budgetbewaking en toetsing.’ Naast het Imaging Center wordt ook nog een Diagnostisch Centrum gebouwd. Dit laboratoriumgebouw is juist heel flexibel van opzet zodat het geschikt is voor diverse gebruikers van vumc. Een deel van installaties van de beide gebouwen is overigens gekoppeld. Ook voor het Diagnostisch Centrum verzorgt Bremen Bouwadviseurs het bouwkostenmanagement. Lab 6 van dsm, waar 350 medewerkers onderdak vinden op 13.800 m2, is een gebouw met laboratoria, cleanrooms, kantoren, vergaderruimten en een kantine, verdeeld over 5 bouwlagen rond een groot atrium. Het is een ontwerp van architectenbureau cepezed uit Delft. Bremen Bouwadviseurs heeft tijdens het hele ontwerptraject in opdracht van dsm de financiële toetsing van het ontwerp verzorgd wat betreft de bouw- en installatiekosten, inclusief de aanbestedingsfase. Ook het opstellen van de bestekken behoorde tot de taken van Bremen Bouwadviseurs. Tijdens de onlangs opgestarte uitvoeringsfase ligt de financiële begeleiding bij Bremen Bouwadviseurs. Medio 2015 wordt het project afgerond. Voor de faculteiten Geowetenschappen, Bètawetenschappen en Biomedische Wetenschappen van de faculteit Geneeskunde van de Universiteit Utrecht wordt het Onderwijscentrum Noordwestcluster (owc) gebouwd. Dit ontwerp van Ector Hoogstad Architecten omvat practicumruimten, studielandschappen, onderwijsruimten, kantoren en horeca, verdeeld over 8 verdiepingen van in totaal 14.500 m2. Bremen Bouwadviseurs bewaakt en controleert in samenwerking met cbb voor de universiteit de technische installaties op basis van de bestekken. De complexiteit van dit project zit voornamelijk in de techniek. Installatietechniek in laboratoria vraagt altijd specifieke kennis. Daarnaast worden in het gebouw warmte- en koudeopslag installaties gebruikt en wordt vanaf de derde verdieping betonkernactivering toegepast voor een aangenaam binnenklimaat. Dit principe is gebaseerd op accumulatie van warmte en koude in de bouwconstructie. Edwin van Engelshoven: ‘Gezien de snelle bouwstroom is de werkdruk voor de uitvoerende partijen hoog. Voordeel is echter dat we vroegtijdig de knelpunten hebben geïndentificeerd dankzij het feit dat dit een project is dat in bim is ontworpen.’


Red Dot Design Lab en Earth Theater: in alle opzichten ambitieus

Creative City: onder die noemer wordt in Kerkrade geïnvesteerd in de creatieve industrie, een belangrijke groeisector in Limburg. Initiatiefnemer is Discovery Center Continium. Red Dot Design Zentrum Nordrhein-Westfalen, Provincie Limburg en de Gemeente Kerkrade investeren eveneens in de drie nieuwe gebouwen op het Museumplein in Kerkrade. Bremen Bouwadviseurs begeleidt de bouw en zorgt voor het projectmanagement, bouwkostenconsulting en kostenbewaking, installatieconsulting, en het bouwfysisch en akoestisch advies. De aanpak van dit totaalproject is – logischerwijs – zeer vernieuwend.

Een bol met een doorsnee van 16 meter, een 6 verdiepingen hoge ‘kubus’ en de connector zijn ontworpen door Shift Architecture Urbanism. Het Earth Theater in de bol visualiseert in 3D zaken als de ontwikkeling van de regio via de eerste projectieruimte ter wereld waar toeschouwers van bovenaf in een gekromd scherm kijken. In het Red Dot Lab in de ‘kubus’ ontwikkelen studenten in interactie met elkaar en het publiek producten op basis van nieuwe technologieën. Inclusief de connector betekent dat 7.500 m2 met faciliteiten voor exposities, large screen gaming, student labs, werkplekken, restaurant, een theaterzaal, multifunctionele ruimtes voor evenementen, enzovoort. Danny Wouters is enthousiast over de aspiraties van Continium-directeur Hans Gubbels: ‘Integraliteit en ambitie vormen de kern van dit project. Aan ons de taak om dat te vertalen in haalbaarheid wat betreft financiën, planning en uitvoering.’

FLEXIBEL REALISME

‘We hebben een jong en erg enthousiast team dat open staat voor de zoektocht naar de beste oplossingen’, aldus Danny Wouters. ‘Integraal ontwerpen, samen engineeren, dus. Gezien de krappe planning en de vereiste flexibiliteit hebben we gekozen voor een aanbestedingsvorm waardoor we maximaal gebruik kunnen maken van de kennis van iedere partij. Van ons als bureau vraagt dat naast de nodige vakinhoudelijke kennis eigentijds management. Ik noem dat flexibel realisme!’

INSPIRATIE

Roland de Backer begeleidt de ontwikkeling van het installatieontwerp: ‘De gebouwen ogen als vrijstaande elementen in het terrein; kubus en connector lijken te zweven. De techniek mocht dat beeld niet verstoren en werd door ons ingepast in het bouwkundig ontwerp. We hebben ervoor gekozen alles ondergronds te plaatsen, de luchtbehandelingssystemen worden decentraal aangebracht en de bestaande stookruimte wordt uitgebreid ten behoeve van verwarming én koeling. Verder zijn de infrastructuur en de apparatuur in het ontwerp voorbereid op klimaatneutraliteit. We onderzoeken nog de mogelijkheden voor koeling met hemelwater. Dat biedt enorme besparingsvoordelen. Ook wat betreft de ontwikkeling van het installatieontwerp voel ik me aangesproken door het motto van Hans Gubbels: “If you can dream it, you can make it!” We werken in dit project echt aan het realiseren van een gezamenlijke droom.’


Grenzen verleggen

De traditionele rollen van de in het bouwproces betrokken partijen veranderen meer en meer. Steeds vaker hoeft de architect alleen nog maar een ontwerp te maken, wordt de aannemer (afgezien van het bouwen) verzocht om de coördinatie van het tekenwerk vanaf de ontwerpfase op zich te nemen, waarvoor hij op zijn beurt dan soms weer de constructeur inschakelt, die toch al bezig is met de constructie en het bouwkundige gedeelte meepakt; om maar een voorbeeld te noemen.

Ook de rol van de opdrachtgevers zie ik veranderen. Sommige opdrachtgevers kiezen ervoor om met slechts één partij zaken te doen, die vervolgens verantwoordelijk is voor het ontwerp én de realisatie; andere opdrachtgevers trekken juist het hele proces naar zich toe en fungeren als general contractor.

U zult zich wellicht afvragen hoe wij als Bremen Bouwadviseurs hierin acteren. Dat vertel ik u graag. Vanuit onze vestigingen in Heerlen en Rotterdam zorgen wij voor een landelijke dekking. Omdat wij zowel bouwkundig als installatietechnisch adviseren en door de overname van afl ook bouwfysisch en akoestisch, verzorgen wij een steeds groter producten- en dienstenpakket. Vanuit beleids- en strategische advisering ontstaan projecten die wij bureaubreed aansturen, ondersteund door het feit dat wij onze bim-ervaring (Revit) inzetten om de faalkosten in de realisatiefase verder te reduceren. En omdat wij zelf gpr-scores, breeam-nl, epa, iso-9001 en 14001, etcetera in huis hebben, wordt onze ‘oude’ wens om van Bremen Bouwadviseurs meer en meer een ‘kennisinstituut’ te maken, steeds verder ingevuld. De stap dat opdrachtgevers óns de totaalopdracht willen geven voor een project, heeft zich al aangediend; we houden u op de hoogte!



Betahuis
Wilhelminaplein 25
Postbus 528
6400 AM Heerlen
tel. (045) 571 39 39

Van Nelle Ontwerpfabriek
Van Nelleweg 10033
Postbus 13033
3004 HA Rotterdam
tel. (010) 750 35 85

's Hertogenbosch
Europalaan 2
5232 BC 's-Hertogenbosch
tel. (073) 20 70 300

info@bremenba.nl